Comment estimer son bien immobilier de la bonne manière ?

estimer sa maison soi-même

Une fois que vous avez décidé de vendre votre maison, le processus peut être accablant si vous ne savez pas par où commencer.

La première étape consiste à savoir clairement “combien vaut ma maison“, afin d’obtenir une évaluation qui va au-delà de ce que vous pensez qu’elle coûte, ou du prix auquel vous voulez la vendre.

Un point important lors de l’évaluation d’un appartement ou d’une maison est qu’il existe différents types d’évaluation de maison.

Combien de types d’évaluations existe-t-il ?

Il en existe bien d’autres, mais lorsqu’il s’agit de calculer la valeur d’une maison, ces 4 types d’évaluation sont les plus courants.

  • Évaluation de la maison (prix du marché)
  • Valorisation relative (par comparaison)
  • Évaluation en ligne
  • Évaluation des prêts hypothécaires
  • Évaluation par la valeur cadastrale

Il est plus courant d’utiliser une ou plusieurs de ces méthodes en fonction de l’objectif recherché. Si vous cherchez à calculer la valeur du bien en vue de le vendre, les trois premiers seront les plus utiles.

Lors de la vente d’une maison ou d’un appartement, la seule évaluation essentielle sera l’évaluation relative par comparaison.

Mais si ce que je veux, c’est savoir combien vaut ma maison maintenant afin de demander un prêt hypothécaire, le type d’évaluation hypothécaire sera le plus approprié.

Enfin, l’évaluation par la valeur cadastrale est davantage liée au Trésor public : les impôts que je devrai payer, et qui ont une relation directe avec l’IBI, les revenus et les dépenses qui peuvent découler d’un investissement immobilier.

Méthodes de calcul du prix de ma maison

Evaluation gratuite du bien par un professionnel

Cette méthode, très courante a l’avantage de s’adapter parfaitement au prix du marché.

L’évaluation des maisons est faite gratuitement par un professionnel qui vous permettra de fixer une somme qui repose sur la réalité du marché.

Dans ce type d’évaluation, qui est étroitement lié à la spéculation immobilière, l’élément le plus important est la situation du marché au moment de la vente.

Calculer la valeur par évaluation relative

Les outils d’estimation en ligne permettent de connaître le prix relatif d’une propriété, mais il tend à être purement subjectif.

  • La première étape consiste à rechercher 6 propriétés similaires, présentant des caractéristiques semblables et situées dans le voisinage immédiat.
  • Examinez le prix d’offre (initial) de ces maisons.
  • Connaissez le prix de vente final de ces maisons pour calculer la valeur relative de votre propriété.
  • Ajoutez la valeur des extras et des caractéristiques spéciales propres à votre maison.
  • Soustraire la valeur des points négatifs
  • Cela vous donnera un montant à utiliser comme guide pour calculer la valeur de votre maison.

Dans tous les cas, l’évaluation comparative ne sera jamais exacte, car elle présente plusieurs limites :

  • Cela dépend de la situation actuelle du marché
  • Il ne tient pas compte des caractéristiques uniques de votre maison.
  • Elle peut se fonder sur une comparaison avec d’autres maisons dont le prix est gonflé.

Calculer la valeur par évaluation en ligne (gratuite et payante)

Il existe plusieurs outils qui nous aideront à calculer la valeur de nos maisons. Certaines sont payantes et d’autres sont gratuites, cela dépend donc de vous et de ce que vous recherchez.

Les entreprises qui proposent des évaluations spécialisées prennent en compte tous les détails du bien. Par exemple, les caractéristiques particulières, les terrasses, les espaces communs, etc. C’est pourquoi ils font généralement payer ce service.

D’autre part, les plateformes qui offrent ce service gratuitement ne prennent en compte que des facteurs généraux tels que l’emplacement ou les mètres carrés.

Évaluation par la valeur cadastrale

Ce type d’évaluation est utile lorsqu’il y a un risque de vendre ou d’acheter une maison en dessous du prix de la valeur cadastrale. Dans ce cas, si une évaluation correcte n’est pas faite, les autorités fiscales peuvent prendre des mesures.

Ces mesures toucheraient à la fois le vendeur et l’acheteur.

Pour cette raison, il est nécessaire d’avoir une bonne connaissance des taxes à payer. C’est pourquoi cette méthode est nécessaire.

Pour calculer la valeur d’une propriété à l’aide des informations fournies par la Direction générale du cadastre, il est nécessaire :

  • Disposer du numéro de référence cadastral de la propriété.
  • Recherche du numéro de référence cadastrale sur le site officiel

Quels sont les facteurs qui influencent le prix de vente d’une maison ?

Localisation

L’emplacement est l’un des aspects fondamentaux du calcul du prix de vente d’une maison, car les prix des maisons varient d’une ville à l’autre. Par exemple, le prix des maisons situées dans les zones rurales sera différent de celui des maisons situées dans les zones urbaines et suburbaines.

Cela est dû à la fois à la popularité de l’emplacement et aux équipements de la zone, notamment les services publics de base, les écoles, les hôpitaux, les magasins et les transports, qui sont souvent très demandés.

Étant donné que la plupart des gens préfèrent acheter une nouvelle maison dans les grandes villes, qui offrent un accès à de multiples services et sont proches de divers centres d’intérêt, les prix y seront plus élevés, tandis que les zones où la demande de logements est plus faible ont tendance à avoir des prix plus bas, car il y a plus de maisons à vendre que de clients intéressés.

Taille et état de la propriété

Vous devez également tenir compte de la taille du bien, y compris le bâtiment et le terrain vacant, ainsi que de tout élément supplémentaire, comme la présence du jardin, d’une piscine, d’une terrasse ou d’un balcon.

Plus l’état de la structure et des finitions de la propriété est bon, plus le prix demandé est élevé.

D’autre part, lorsqu’il s’agit de logements collectifs, les services offerts par la copropriété sont également évalués, de la présence d’un ascenseur à l’existence d’espaces communs tels que des espaces verts, des aires de jeux pour enfants ou des salles de sport, qui contribuent à faire augmenter les prix.

Situation du marché de l’immobilier

La situation du marché immobilier au moment précis où vous envisagez de vendre logement est un facteur déterminant, car certaines circonstances peuvent provoquer des changements dans l’offre et la demande de biens à vendre et entraîner par conséquent une hausse ou une baisse des prix.

Un exemple clair est la crise sanitaire, qui peut avoir poussé de nombreuses personnes à mettre leur maison en vente comme moyen de générer des revenus pour couvrir les urgences, offrant ainsi des prix plus bas que la moyenne pour l’immobilier.

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